海南房价走势：房价连跌五年 楼市库存要卖49个月

楠楠

　　[在全国一二线城市房价一片“涨”声中，海南房价却遭遇5年来连续下跌。海南商品房成交均价在2011年达到13366元/平方米的最高点，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右。今年1~5月网签均价为9883元/平方米。]

　　碧海蓝天、国际旅游岛、世界长寿之乡，这些得天独厚的资源优势，并没有助力海南房地产市场的上涨，在全国一二线城市房价一片“涨”声中，海南房价却遭遇5年来连续下跌。

　　另一方面，被海南房子热销、开发商新楼盘不断面世的热闹景象所掩盖的，是当地因非理性投资导致的供需严重失衡的现实，这也让海南这个旅游热门胜地的楼市库存明显高于全国平均水平。但当地部分市县房地产投资仍在盲目增长中。

　　海南备案成交数据显示，海南商品房成交均价在2011年达到13366元/平方米的最高点，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年内，成交均价在1.1万元/平方米左右。今年1~5月网签均价为9883元/平方米。

　　具体到城市来看，海口的成交均价2011年为8934元/平方米，此后开始走低，2014年有所回升，达到8999元/平方米，近三年来整体较为稳定。

　　但三亚的房价近五年来则出现了大滑坡，在2012年达到27070元/平方米后，此后波动较大，截至2016年4月，成交均价降至17880元/平方米，降幅高达五成。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南房地产市场之所以会有“一蹶不振”的效果，实际上和此类城市投机性需求过多是有关系的。从实际情况看，很多人到海南投资购房的初始动机是因为此类区域碧海蓝天，认为适合居住等需求。但后续发现很难转手，这造成房产市场流通性较差。另外，众多房企投资非理性狂热，大规模土地出让后，市场供应总体偏高。

　　而对于海南来说，即便有房屋成交，入住率也并不高，造成社区氛围不足。“这些因素都会影响海南的楼市价值，甚至制约海南房价的上涨。”严跃进指出。

海南省住建厅相关数据显示，2016年一季度全省房地产开发投资同比增长15.7%，房地产销售面积和销售额同比增长均在七成以上，增速均比去年同期提高近100个百分点。近几年，海南每年销售商品房面积1000万平方米左右，但与此同时，每年商品房开工面积也高达1600万平方米左右。

　　海南锦诚机构发布的报告显示，2015年末，海南全省库存量3639.23万平方米，全省平均去化周期48.85个月，显著高于全国平均水平。省会海口、国际旅游城三亚成为当地库存最高的区域，易居研究院数据显示，截至2016年4月，海口库存量达594万平方米，三亚库存量达241万平方米。

　　海南省建设厅调查，海南除海口、三亚、三沙、陵水、琼中、临高6个市县外，其他13个市县商品住宅消化期超过全省平均水平。

　　严跃进认为，海南的库存压力体现为三方面：第一是去库存周期偏高，总体上看即便购房政策比较宽松，大规模的库存房源也不可能在短期内得到消化。第二是库存压力大的城市数量较多，比如海口、三亚、陵水等城市，基本上都有高库存的压力，或者说围绕海岸线投资项目已经成为当地投资的一个重心。第三是潜在的去库存压力比较大。比如说目前有很多已成交而未开发的用地，这会使得海南整个房地产市场面临各类去库存压力。第四是空置率较高，很多房源即便已经销售，但也会有较大的空置现象。

　　去年至今，海南当地政府频频出手“救市”，但效果甚微。

　　严跃进认为，从后续市场预期看依然很难明显得到提振，一个很重要的原因是海南房地产市场的供应规模大，海岸线的开发力度太大，这都容易形成库存规模和压力。但此类市场的一个特点是，后续交易量依然会上升，缘于后续房地产市场的继续提振和发展。而且从实际情况看，因为房价不算太贵，很多人可能会“无视”此类产品的交易价格下跌现象。

　　严跃进指出，海南最大的优势就是气候和地理位置优势，而最大的劣势就是产业导入不给力的特征。从这两方面看，优势内容可以使得养老产业得到较好的发展，后续此类产业规划应该继续进行下去。而劣势方面，则需要培育一些新型的产业，比如发展休闲文化产业等。