"90后不买房论"走红网络 置业观是否会影响楼市

kevinleies

     近日，一名网络红人的“90后不买房论”，让业界开始重新审视新一代消费群体对房地产市场的影响力。但90后的购房需求就是比60、70甚至85后低么？即便90后买房需求下降，房价就会因此大幅降低么？90后的消费习惯，又会给房地产业态带来哪些改变呢？ 90后现在有买房需求吗？
    有需求，无能力VS购房意愿不强烈    藏羚骨肽http://www.bjp321.com/zs_61445.html
    与“90后不买房”的调查结果大相径庭，一家知名网站去年就做过调查：在3000多个90后样本中有2200多人尚未拥有住房，但其中1900多人明确表示“必须有个属于自己的窝”，而明确表示不会购房只有500多人。而据光大银行与某地产公司市场研究中心发布的调查显示，2010年北京首套房贷者的平均年龄仅27岁，并有逐渐年轻化的趋势。而现在90后现在至多不过24岁，就已经出现“左手房产证，右手毕业证”的毕婚族，可见他们并非没有购买需求，而是购买力不足。
    我认为90后的消费观也许没有人们想象得那样前卫，但对于住房的意愿也没有人们想象得那么强烈。我们观察房市，都要以几年为一个周期，我是认为，在即将到来的这个周期，90后对房地产的需求可能降低。就像马佳佳说的，房屋这种重资产对于90后而言不是资产，而是负担，他们更希望通过继承而不是自己购买的方式来解决居住问题。90后不仅是没有购买力的问题，而是很长一段时间内都不会有购买力的问题。从90后具有的鲜明性格特色上来讲，他们即使在收入能够购买房产时，也宁愿将置业的时间点延后。如果这代人都对房子都“不着急”，那恐怕会轮到资金链已经很紧张的房企着急。
    伴随着互联网成长的90后固然有着独立创新的消费理念，但这个“独立创新”建立在多元化的基础上，马佳佳的言论可能代表了她所处的一个“圈子”，却很难为90后这个复杂的群体代言。同时，随着“90后”年龄的增长和心态的成熟，在工作逐渐稳定和适婚年龄段带来的实际需求，他们的购房理念也可能会趋近如今的70、80后。而且国内年轻人的购房心理，往往与“安全感”有着紧密的联系，唯有进一步完善国内保障性住房体系、规范租房中介市场，房价才有可能出现大幅回落的拐点，而不是由90后的购房观来力挽狂澜。
    的确，用一个标签来概括一代人似乎有些武断，但我认为代际的差异不仅仅表现在人的个性上，还表现在这个群体的资产结构上。网上有些90后为啥总是重申自己不想买房，正是因为他们这代人不怎么缺房。之前所说的90后样本中大部分无房只是他们“名下无房”而已，但事实上，跟前几代人相比，城市中的90后最不缺的就是房子。之所以我们觉得这一代人个性张扬，恰恰是因为他们“安全感”十足，才能去创业、去旅行、去过上一代人不敢想的人生。在过去十几年地产业的飞速发展中，城市居民的自有房比例早已大大提高，甚至高于很多发达国家，新增住房需求如果靠90后，恐怕靠不住。 90后不买房，房价就会下降吗？
    城市房价仍有上涨空间VS二三线市场预期不乐观
    虽然2012年我国城镇人均住房面积已达32.9平方米，但还是存在结构性矛盾与不均衡。虽然网上逃离北上广的呼声很高，但现实中还有大量更注重发展平台的90后涌入大城市，这部分90后即便在家乡有房，可能也不会降低他们在工作地购房的热情。
    我认为谈论房市，把一线城市和二三线分开谈论是比较靠谱的。北上广之所以房价不会松动，不仅是因为资源集聚、土地稀缺，更是因为人口流动速度较快，房地产成了非常好的投资项目。对于这样的城市而言，某一代人是否买房确实影响不大，但是对于二三线城市，仍然是刚需撑起市场，这个时候需求的减弱将会带来很大影响。
    90后的经济基础比较单薄，购房决策权还是在他们父母身上，也就是60、70后——他们是撑起了中国房地产的黄金十年，同时也见证了中国房价火箭式增长，即便拥有数套住房，现实中也多有以孩子之名减免购房过程的部分税费的情况，这部分投资性需求还是存在的，传统的购房理念在近10年可能还会占据主导地位。
    正是因为60后和70后大部分已经完成置业，90后又没有强烈的意愿购买新建住房，原有的房地产开发模式才受到挑战。再说，假设将房产作为投资品，投资者的投资意愿也是跟升值预期结合紧密的。近期，温州、杭州、常州、武汉这些二三线城市，房价都出现了下跌，城市土地出让面积和成交面积相差甚巨，如果地产板块仍然有如此悲观的预期，那又如何能刺激90后父母辈的投资？互联网思维渗透房地产？
    成功搅局VS不符国情
    其实，网上 “90后不买房论”对地产商震动最大的地方，不是某一个代际消费需求的变化，而是互联网思维对于市场的渗透。互联网时代是个去中心化、去同质化的趋势明显，如果传统地产商不去接触新鲜的产品和工具，很有可能被后来的搅局者所取代。比如小米总裁就提出，可以通过众筹的方式买地再外包给建筑公司，房屋总价相当于地皮价加钢筋水泥加税，从而大大降低成本。这种构想虽然美好，但个人觉得，这种模式实施起来恐怕还有待时日，无论是政策层面还是运营操作层面。
    我觉得言必称 “互联网思维”已经变成了一种病，各行各业都害怕自己的领域也出现这么一个“搅局者”。但想要做房地产可并不像做一款手机那么简单，何况各个国家国情不同。国外有个RealtyMogul，就是众筹资金，投资者持有一个房地产项目的部分产权，但你要把这玩意移植到中国，就是非法集资。其二，国外这种平台融资个百万美元，就让业界觉得很了不起了，在中国，一个王健林就有1350亿的资产，咱们的房地产是支柱产业，这能比么？我觉得二三线地产需求不再强盛，导致价格难以继续高企，但瘦死的骆驼比马大，房地产还真没互联网什么事儿。