重庆高档商品房将征房产税 税率或为1%

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据新华社电 记者9日从正在召开的重庆市“两会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
房产税有利抑制过旺需求
“上海主要针对高档房和增量房，而重庆则不只是增量，现有的高档房可能也要征收。”顾云昌分析，“公共资源有限，占用了更多资源就应该缴纳更多的税收。”
顾云昌认为，两地的试点应该是采取两种不同形式，以观察哪种方案效果好。“我国的做法一向都是从试点中取得经验，吸取教训，然后向全国铺开。这种先点后面的方式符合我国国情。”
顾云昌指出，由于两地都还没有公布具体方案，尚无法就方案本身判断其影响情况。但根据此前报道的方案来看，都有利于供需关系的平衡，抑制过旺的需求。
房产税会间接影响房价
重庆市市长黄奇帆此前接受媒体采访时表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。
对于1%税率，能够起到多大的调控作用？买得起高档房的人，就交得起税，但是顾云昌认为，不能只看对房价的抑制作用，现在的重点是调节市场结构。比如，政府能够用征收的房产税建保障性住房，这也是好事。“抑制房价要调整供求关系，但供求关系不易调整，就通过征收房产税的方式增加税收，增加的税收投入到保障性住房建设中，再将保障性住房提供给低收入群体。调整结构比调整房价更重要。”
顾云昌认为，征收房产税对房价会产生多大的作用，要看征收面有多少，对供求关系影响多少，更多是通过间接的关系影响房价。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“楼市中有情绪，情绪会影响房价，富人可能不在意这点税，但怕由此引起的房价下跌。”
此外，杨红旭指出，征收房产税是优化房地产税收结构必须的环节，但若不减少其他环节的税收，则有加重税负之嫌。
声音
“一线城市尽快征房产税”
财政部专家贾康建议房产税考虑人均面积，不针对一套房
财政部财政科学研究所所长贾康昨日在第三届建设创新型国家大会上建议各方搁置对房产税的争议，尽快在一线城市试点开征房产税。
“既得利益者阻碍房产税”
自去年4月份针对房地产的新一轮调控政策出台后，对于是否开征房产税的争论此起彼伏。有观点认为房产税或将成为楼市调控的重磅炸*弹，一些房地产业内人士则称房产税无法抑制高企的房价。贾康昨日表示，房产税的征收涉及各方面的利益，由于既得利益者的阻碍，改革难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论。
“房产税可抑制投机炒房”
贾康认为从长期看房产税的征收必不可少。一方面可以缓解房屋的供需矛盾，另一方面可以抑制投机炒房，同时还能够活跃租房市场。在征收方式上，他认为税制改革不应涉及第一套房，建议开征时考虑家庭人均面积这个指标。“中国改革在被既得利益者阻碍时，想要寻求创新就必须考虑在操作方面进行突破，并与大家充分沟通改革理性。”
资料链接
房产税
是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。其基本特点是在不动产的保有环节上征税。房产税征收之前，土地出让金是地方政府的主要收入来源，这也造成了地方政府短期化，为追求政绩，获得任期内发展资金而大量批地。

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日前，财政部、国家税务总局发布通知，明确将地价计入房产原值征收房产税。对此，业内人士分析说，新《通知》对即将可能开征的房产税具有“参考书”的作用。
此前，上海被频繁提及将率先试点征收房产税。就上述通知，有业内人士预测说，可能在一季度末，包括上海在内的城市将试点征收房产税。
不过截至目前，有关房产税征收方案的版本依然众多，而新购房源很可能成为主要征收目标。
新通知：
地价计入房产原值
耐人寻味的是，财政部、国税总局发布的通知冠以的“名头”是《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，而房产税问题是在第二、第三条中提到的。
在《通知》中，财政部和国税总局称，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
对上述《通知》，上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建分析说，根据1986年颁布的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。“财政部和国税总局的《通知》，事实上对两种征收方式都进行了细化，相当于‘参考书’的性质。但可以肯定，相关部门的通知，仅仅针对于现行的房产税。”“现行的房产税针对的是企业，而非个人，财政部和国税总局的通知也是针对企业自行建造的房产。”胡怡建举例说，如果有企业拿地的成本是1000万元，建造成本是500万元，根据规定，就要按照总计1500万元的“原值”来征收房产税。
上海方案：
至少有3个版本
去年5月至今，有关上海将试点对个人所有非营业性用房征收房产税的消息，一直处于猜测和“传说”的阶段。但开征预期一直挥之不去，且愈发有“暴风雨前最后的宁静”之状。
事实上，关于上海试点房产税的说法在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”。第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。
而关于房产税的税率，不同版本也不同，出现了按房价0.4%-0.8%之分。
不过可以肯定的是，对居住类房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。这一方案无需开设新税种，只需修改现行的《房产税暂行条例》。有专家因此预计，包括上海在内的城市最快可能将在一季度末启动试点征收房产税。
在接受采访时，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，种种迹象和各种消息表明，房产税降临上海的时间点越来越近了，“想免税的快下手，期望房产税试点征收后房价跌的就摒着，没买房打算的坐着看戏就行。”
也有业内人士表示征收房产税的时机仍不成熟。上海中原研究咨询部高级经理马冀分析说，房产税近期出台的可能性不是很大，“甚至有可能晚于契税、个人所得税的调整。”

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房产税终于来了!
需要指出的是，无论是重庆版还是上海版的房产税，目前的原则仍是从轻征收，因此对市场更多的仍然只是作用于心理层面。
这其实也符合房产税开征的最初设想。从原来的征收物业税改为现在的房产税，可以看出监管层面迫切需要增加房产环节的成本，以调节目前大量民间资本对于投资房产的需求，这种暂时将土地出让金与物业税之间的矛盾抛在一边的方案选择已说明了房产税所承担的“历史责任”。
从某种程度上说，这算是一种进步。因为在房产持有环节没有任何成本，任由房价上涨其最终的结果是经济发展的成果被少数人窃取，无论对政府还是对大多数公民而言，都是不公平的。
其次，几乎所有的地方政府都将高比例的财政收入寄希望于卖地，不仅是一种忽视地方经济长期可持续发展的短视行为，更形成了一种对土地财政的依赖，其结果不仅不利于各地经济的长期发展，更使得地方政府在某种程度上成为房价上涨的推手。
而房产税的试点推出，其承担的另一个重要职责就是以税代“金”，即由房产税替代土地出让金，让房产长期的升值为地方财政创造长期可持续的收入，避免地方财政对土地出让金的短期依赖。
当然，我们必须承认，一个小小房产税，是否能承担如此重任，仍有待观察。尤其是在已经一次性.交纳了土地出让金的房产，还要再交纳房产税，是否存在重复征税的问题?至少到目前为止，这还是一个没有解决，但又必须解决的法理问题。这是房产税征收的合法性问题，不容忽视。
其次，房产税对于降房价的作用，虽然之前社会对此寄予厚望，但可以预见的是，房产税开征的短期或许会导致市场在一定时期内出现观望局面，但最终仍然难以改变房产作为中国人最佳投资工具的属性，这一点，难以通过一个小小的房产税就完全得到化解。
尤其是目前从轻征收的原则，在国内房产投资均以大幅升值为最终目标，而非长期持有出租获利，低税率的房产税很快就会被房价的上涨对冲，因此，其对市场的作用需要着眼长期。
最后不得不提醒的是，监管层出于各种原因“急于”推出房产税试点，但房产税推出面临的诸多现实问题还有待解决。其中就包括房产税的税基确定问题：是以最初成交价计税还是评估价计税?如果以最初成交价，那就无法体现房产的真实价值;如果以评估价计税，国内现有的评估体系及评估机构，都难以完成如此大量的工作，且其公信力仍待检验。
此外，更重要的是，一旦房产税全国推开，那各地的房产交易信息能否实现全国联网?目前在少数城市的试点即面临这种问题：只能对在本地交易的房产征税，当地市民在其他城市所购房产却难以纳入计税基数……更多的现实问题还在等着房产税出台后一一解决。
但无论如何，房产税就要来了，从现阶段来看，如果这只能算是一个比较糟糕的开始，那么，我们希望它能有个美好的未来――有实力进行房产投资的公民在享受房产升值的同时，那些没有能力或暂时没有能力投资房产的公民，通过房产税征收后的转移支付，也能享受到房地产升值带来的发展成果。

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房产税，一块投向楼市水池的试水石，瞬间击起了阵阵波澜。中国人对新税种的出台已经习以为常。1994年财税体制改革后，我们看到一项项旧税推陈出新，国家财政越来越丰富，政府有钱了，也更强势了。
税收不仅是政府组织财政收入的重要工具，也被当做调节价格和收入分配的手段。改革后改头换面的房产税果真能抑制房价吗?面对刚性难下的税种频频增加，我们还能期待什么?本刊记者采访了中国国际税收研究会副会长、中国财政学会常务理事吴俊培。吴俊培曾任中南财经大学校长、武汉大学副校长等职。
征收房产税会实际降低公民收入
记者：中国预征收房产税在您看来是否合理?我说的“理”有两层意思，一是符合财政税收学的原理和规律，二是符合中国的国情。
吴俊培：起征房地产税的想法，源于高层领导想借此控制房价，因为房价实在太高了。实际上，这个观点是有很大问题的——价是价，税是税。从理论上来说，有了税以后，这个价格应该还会更高。按正常规律，房地产价格，没有含税应当低一些，有了税之后反而更高。而且最关键的是，这么高的房价，有没有税收其实并不是一个主要原因。所以，为了平抑房地产的价格向民众征收房产税，这绝对是错误的。
记者：西方发达国家一直在征收房产税，您如何看待这些国家的作法?它们对中国征税有没有借鉴意义?
吴俊培：事实上，房产税对中国而言是特殊的。在国外，尤其是联邦制国家，房产税是地方财政的主要税种，也是地方财政收入的主要形式。这合乎房地产税本质属性，但在中国不会这样。我们最初是想模仿香港征收的物业税，其实物业税这个名称放到内地来是不对的，因为香港的物业税是对物业管理收入交税，而我们征收的事实上是房产保有税。我刚才说了，中国房产税只是政府希望调控房价的一件武器。
记者：所以您坚持认为，中国房产税的征收动机不对，而且也无法真正调控房价。
吴俊培：房价过高肯定是制度原因所致，应该从制度上进行治理，而不是这么简单地开收一个税。
记者：如果一定要征收房产税，会有什么可预见的后果?
吴俊培：现在房产价格的提升速度，远远超过了工资增长的速度。如果开征房产税，公民的实际收入将要下降。
记者：为什么会危及公民收入?
吴俊培：对，我为什么这么讲呢，因为我们的房地产价格近十年涨了10倍，但工资总没有涨10倍，而政府是要按照房产价格的增速来征税的，那你当然就等于实际在降低大家的收入。这会成为一个问题。
总的来说，现在应该减税，而不是增税
记者：我们刚才在讨论房产税的时候，您一直在强调征税的动机问题。在很大程度上，税收成为政府希冀作某方面调控启用的一个工具。
吴俊培：没错。我们要去追究更深层面的问题。我刚才说了，房地产的问题你一定要去追问制度。中国社会现在还有一个严重的问题，就是收入分配不公。它当然也存在着其他的制度原因。比如说，你国有企业的老总，少说一年挣80万到100万吧，高的有上千万。到底合理不合理呢?这个问题你不去管，光用税收调节，是没有抓住主要矛盾。
记者：主要矛盾究竟是什么?
吴俊培：真正应该做的，是去理顺财政关系，完善预算体制。这个反而没有引起政府足够的重视。
记者：在没有抓住主要矛盾的时候，又过多地动用税收调节。现在有关减税的呼声很高。我注意到，“十二五”规划中也提到关于减税的问题。
吴俊培：现在从上往下都在关注“十二五”规划。理论上来说，减税也是一个我们可以讨论的问题。但是，实际上恐怕不会怎么减吧。中国的税制，总的改革思路上，政府还是不想大动，还是希望做些小修小补。
记者：即便是小修小补，能够真正减些下来，也是值得期待的。关键在于，怎么去修去补?
吴俊培：很简单，就是降低流转税。流转税跟所得税不一样，所得税要经过核算，它是一个复杂的过程，但流转税征收起来很容易。高额的流转税其实就是在要求大规模地投资现代化生产，比如三峡工程投了几千亿，但你到三峡工地去看一看，没什么人，都是现代化。我们投了几万亿的高速公路、高速铁路，我们真的解决很多人的就业问题了吗?工地上根本就看不见人，所以要解决就业，就要发展民营企业，才能带动就业。流转税降下来后，民企的日子会好过得多，就业市场就会好得多，市场经济也会健康得多。这种减税，对于各方面都是有好处的。
记者：有的观点跟您不一样。他们认为，社会福利、社会保障是第一要素。税收高了以后，可以用来改善社会福利、社会保障。
吴俊培：我个人觉得，现在这种鼓吹社会保障的言论就是一种社会浮夸。他们认为政府有了钱就能解决一切问题。但是有钱真的能解决一切问题吗?说到底，中国的第一要义就是解决就业，解决就业才能解决社会保障，才能社会和谐。回到税收的问题，减税如果能促进就业，就是在解决社会保障问题。
记者：所以减税同样是在改善民生，税收减少了，公民福利并不意味着降低?
吴俊培：经济是动态的，刚才谈到减税以后就会增加就业，而增加就业，政府的医保、低保支出都可以减少，同样可以减轻政府的负担，对民众的福利更是显而易见。

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